先說結論：別再問哪個 App 最好，你該問自己需要怎樣的「工具箱」
嗯…今天要來聊聊買房 App。很多人，真的很多人，一開口就問我：「欸，那個…現在買房要用哪個 App 最好啊？」老實說，我自己是覺得，這個問題從根本上就問錯了。這根本不是一場「選出最強 App」的比賽。沒有一個 App 是萬能的。
真的，你把它想像成一個…一個工具箱。你總不會只有一支螺絲起子吧？你需要十字的、一字的、星形的，有時候還需要一支電鑽。看房也是一樣的道理。你需要一個 App 負責「大海撈針」，物件要多到爆炸；另一個 App 專門用來「精準查價」，把實價登錄的底細都翻出來；最後，可能還需要一個 App 幫你「算錢」，也就是做貸款試算。所以，問題不是「哪一個」，而是「你該怎麼組合」。
我的主力 App 工具箱：三大功能怎麼搭配
好，那說那麼多，我自己的工具箱裡到底放了些什麼？我把它們分成三種用途，嗯…「廣泛搜尋」、「深度查價」跟「財務規劃」。我直接做個表，這樣比較清楚。
| App 類型 / 代表 | 我覺得的優點 | 我覺得的缺點 | 我通常什麼時候用 |
|---|---|---|---|
| 廣泛搜尋型 (例如：591 房屋交易) | 物件多到誇張，真的，中古屋、新成屋、租屋什麼都有。 就像個超大的菜市場，你想得到的幾乎都有。介面也算直覺，滑一滑就能看個大概。 | 就是因為太大了，所以很雜。一堆重複刊登的物件，還有很多釣魚的「廣告戶」，或是賣掉了卻不下架的。 要花很多時間過濾，眼睛會很累。 | 這是我第一步會用的。完全沒頭緒的時候，就打開來，設定個大概的區域和預算，看看市場上到底有哪些東西在賣，建立一個初步的感覺。 |
| 深度查價型 (例如：樂居網) | _這個…這個是我的最愛。它的實價登錄做得非常乾淨。 它會自動幫你把車位、特殊交易（像是親友交易或一樓店面）過濾掉，讓你看見「純住宅」的成交價，這點超級重要。 | 它的物件本身不多，不太適合拿來「找」房子。 介面…嗯…比較數據導向，對新手可能沒那麼親切。比較像研究工具，不是逛街工具。 | 當我在 591 上看到有興趣的物件後，我一定會把地址抄下來，丟到樂居去查那個社區的歷史成交紀錄。 看它過去一年、兩年到底成交多少，屋主開價合不合理，一目瞭然。 |
| 財務規劃型 (例如：銀行 App 或 591 房貸試算) | 銀行的 App 當然最準，畢竟錢是他們要借你的。 不過 591 的房貸計算機也做得不錯，可以快速切換不同利率跟年期，還有新青安的選項。 | App 上的試算都只是「概算」。它算不出你的信用狀況、收入條件，所以最終利率跟額度還是要銀行說了算。千萬不能把它當成最終結果。 | 看到喜歡的房子，查完價格覺得可以，就會馬上拿來按一下。抓個大概的月付金，看看自己能不能負擔得起，心裡有個底，跟房仲談的時候也比較有信心。 |
怎麼做？我的三步驟看房 SOP
OK，那實際運用上，這套工具箱要怎麼操作？很簡單，就是一個三步驟的流程。
第一步：用「廣泛搜尋 App」建立市場輪廓
這個階段，目標是「有感」，不是「精準」。我會打開像 591 這種 App，然後設定非常寬鬆的條件。 比如說，我預算大概 1500 萬，想找台北市的兩房，我就會把預算拉到 1200 到 1800 萬，然後把文山、內湖、北投…等可能有機會的區域都勾起來。這時候不要怕物件多，就盡量滑、盡量看，目的是讓大腦對這個價位帶的房子長什麼樣子、大概有多大、屋況如何，有一個基本的印象。
第二步：看到心動的？轉進「深度查價 App」驗證價格
在 591 上滑了幾十個物件後，總有幾個看起來「欸，好像不錯喔」的。這時候，千萬不要衝動打電話給房仲。我會先把它們的地址，特別是社區名稱，記下來。然後，打開樂居網，把社區名字輸進去。 這一步是關鍵，我要看的是：
- 這個社區最近一年的成交均價是多少？
- 跟我看的這一戶，條件類似（樓層、坪數）的，上次成交是什麼時候？多少錢？
- 樂居有沒有把一些奇怪的交易（例如，備註寫「含增建」或「急售」）標示出來？
做完這一步，你對屋主開的價格是不是「盤子價」，心裡大概就有七八成的底了。
第三步：用「財務規劃 App」評估自身負擔能力
價格看起來合理，再來就是要問自己「買不買得起」。這時我會打開銀行的 App 或是 591 的房貸試算功能。 我會輸入房屋總價，然後用一個比較保守的利率（例如，比現在的的地板利率再高個 0.2%）去估算。寬限期我通常會設定 2 年，看看只繳利息跟開始攤還本金的月付金分別是多少。 這個動作能讓你從「看爽的」變成「實際的財務評估」，非常重要。
實價登錄的陷阱：App 幫你洗資料，但你還是要會看
這邊要特別提醒一下，很多人以為 App 上的實價登錄，就等於政府的資料。其實不完全是。你可以自己上「內政部不動產交易實價查詢服務網」去看最原始的資料，你會發現…嗯，很亂。 交易總價有時候包含好幾個車位，有時候是特殊關係交易，有時候建物坪數登記的跟實際使用有出入。
這就是像樂居這種 App 的價值所在，他們的核心技術就是「清洗資料」，盡量還原一個可供比較真實房價。 他們會把車位價格拆算出來，標示出特殊交易，讓數據變得更有參考價值。不過呢，這也代表各家 App 的清洗邏輯不一樣，所以有時候同一個社區，在不同 App 上看到的均價會有點微小差異，這是正常的。
對了，順便提一下，這點跟我們在台灣看到的情況很不一樣，例如在美國很多人會看 Zillow 的 Zestimate，但那個是電腦模型的「估價」，而不是像我們是基於「已成交」的價格去做登錄。 所以性質上不太一樣，不要混為一談喔。
新手最常犯的幾個錯誤
最後，整理幾個我看過新手最容易踩的坑。
- 只看開價，不看成交價： 這是最最最基本的錯誤。開價是屋主的「期望」，成交價才是市場的「現實」。永遠要以實價登錄為準。
- 把 App 試算當聖旨： App 的貸款試算很方便，但它只是參考。 你個人的信用分數、收入證明、負債比，都會影響銀行最後給你的條件。最好的方法是直接找幾家銀行做預審。
- 迷信單一 App： 就跟我一開始說的一樣，沒有萬能的 App。只用 591 會被資訊淹沒，只用樂居會錯過很多物件。組合使用才是王道。
- 忽略現場因素： App 上的照片、720 度環景再漂亮，都不能取代你親自走一趟。 房子的採光、通風、鄰居的素質、樓梯間的味道…這些都是 App 沒辦法告訴你的事。
總結來說，買房 App 是個超強的輔助工具，但它不能取代你自己的判斷。學會組合運用這些工具，再搭配實地看房，才能真的幫你找到那個理想中的家。祝你找房順利！
那你呢？你現在是用哪幾個 App 在看房？或是有什麼我沒提到的神兵利器？在下面留言分享一下吧！
